티스토리 뷰

카테고리 없음

조정대상지역의 모든 것 완벽정리

㏂㏘ 2020. 12. 27. 13:54

부동산 규제지역 추가 지정과 관련하여 많은 분들이 혼란에 빠져계실 줄 압니다. 공부를 하며 저도 잘못 알고 있던 부분이 있어, 정리 자료를 공유하면 좋을 것 같아 포스팅합니다. 정보가 부족하거나 틀린 점이 있다면 댓글로 바로잡아주시기 바랍니다. 내용이 많을 것 같아서 일시적 1가구 2주택 비과세 관련하여서는 다음 포스팅에 다루도록 하겠습니다.

조정대상지역 및 투기과열지구 지정효과
청약규제 강화
취득세 강화
계약 시기에 따른 취득세율
금융규제 강화
이전 주택 처분 및 전입 요건 발생
조정대상지역 내 2주택자 종부세율 강화
양도소득세 중과세율
분양권 및 입주권 주택수 포함

조정대상지역 및 투기과열지구 지정 효과

조정대상지역

세제 강화(다주택자 양도세 중과·장기보유 특별공제 배제, 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자 종부세 추가과세 등)
금융규제 강화(LTV(9억 이하 50%, 초과 30%) 적용 주택구입 시 실거주 목적外 주담대 원칙 금지 등)
청약규제 강화 적용

투기과열지구

정비사업 규제 강화(조합원 지위양도 및 분양권 전매제한 등)
금융규제 강화(LTV(9억 이하 40%, 초과 20% 등) 적용 주택구입 시 실거주 목적 제외 주담대 원칙 금지 등)
청약규제 강화 적용

청약규제 강화

조정대상지역 지정 시 기존에 전매가능한 분양권은 계속 전매 가능
단, 투기과열지구로 지정시 1회만 전매 가능

취득세 강화

예외규정

계약 당시 비조정이고, 등기 시 조정대상지역이면 비조정 기준 적용
일시적 2주택은 제외

취득세율이 상당히 많이 올라갔는데, 1주택은 비조정지역, 규제지역과 무관하게 취득가액에 따라 1~3%를 적용하고, 두 번째 주택은 비조정일 시 1~3%, 규제지역일 시 8% 적용입니다. 즉, 현재 거주 중인 주택이 규제지역이고, 추가 주택이 비조정일 경우 1~3%가 적용된다는 말입니다. 예외규정도 있으니 참고해주세요.

법인은 주택수와 무관하게 12% 적용입니다. 12% 떼도 이득이라고 생각하면 들어가겠지만, 상당히 리스크가 있어 보입니다. 또한, 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택의 증여세율이 12%로 상향되었습니다.

계약 시기에 따른 취득세율

2020년 8월 12일 이후 입주권, 분양권 취득의 경우 취득일(분양계약일 또는 명의 변경일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택수를 산정합니다.
분양권, 입주권 자체가 취득세 중과 대상은 아니다. 다만, 2020년 8월 12일 이후의 취득분은 취득세 산정 시 주택수에 포함됩니다.

취득세에서 입주권의 취득일은 사실상 멸실일 또는 공부상 멸실일 중 빠른 날을 기준으로 취득한 것으로 간주합니다.
- 8월 11일까지 멸실된 입주권 → 주택수 미포함
- 8월 12일 전에 취득하였으나 멸실되지 않은 입주권 → 주택수 포함

금융규제 강화

금융규제 원칙

조정대상지역 내 주택구입 시 실거주 목적外 주담대 원칙적으로 금지
주택담보대출 이용 시 6개월 내 전입 의무
1주택자의 경우 6개월 내 전입 및 이전 주택 처분의무

이전주택 처분 및 전입 요건 발생

원칙적으로 적용일자는 대출실행일 기준입니다.

중도금을 상환하여도 기존주택 처분과 전입에 대한 약정은 지켜야만 합니다.
분양권을 전매할 경우에도 전입요건 약정이 유효하기 때문에, 전매하면 안 됩니다.

2018년 9월 13일 대책 [조정대상지역] - 9월 14일 이후 적용
1. 1주택 2년 내 처분 약정
2. 무주택자 고가주택(공시가 9억 초과) 2년 내 전입 약정(중도금 9억 초과 대출 불가)
2019년 12월 16일 대책 [투기과열지구] - 12월 17일 이후 적용
1. 1주택자 1년 내 처분 및 전입
2. 무주택자 고가주택 1년 내 전입 약정(중도금 9억 초과 대출 불가)
2020년 2월 20일 대책 [조정대상지역] - 3월 2일 이후 적용
1. 1주택자 2년 내 처분 및 전입
2. 무주택자 고가주택 2년 내 전입 약정(중도금 9억 초과 대출 불가)
2020년 6월 17일 대책 [모든 규제지역] - 7월 1일 이후 적용
1. 1주택자 6개월 내 처분 및 전입
2. 무주택자 6개월 내 전입

전입 및 처분의 기준일
- 주택 : 주택담보대출 실행 일로부터 6개월
- 중도금 및 이주비 : 신규주택 소유권 이전등기일로부터 6개월

조정대상지역 내 2주택자 종부세율 강화

양도소득세 중과세율

다주택자(2주택 이상) 장특공제 배제

양도소득세는 취득 당시의 규제 여부와 무관하게 양도시점 기준으로 매도 시 적용됩니다.
단, 지정효력일 이전에 매도 계약서를 작성한 후 계약금을 받은 경우, 양도세 중과 배제
분양권을 가지고 있을 시 보유기간과 무관하게 50% 세율 적용(2021년 5월 31일까지 적용)

분양권 매도 시 50% 일괄 세율 적용 예외규정
- 세대주 및 세대원 전원 무주택자
- 이 외에 다른 분양권이 없을 시
- 양도자가 30세 이상이거나 배우자(이혼 포함)가 있을 경우(미성년자 제외)
양도세 중과 제외
- 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 양도 당시 기준시가(주택 공시 가격) 3억 원(잔금일 기준) 이하는 양도세 중과 제외 및 보유주택수 계산에서 제외