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오늘은 어떤 아파트를 사야 되는지에 대해서 얘기를 나눠보고자 합니다. 이번 수도권의 상승 사이클은 2013년부터 시작해 8년째 이어져오고 있는데요. 떨어지겠지... 떨어지겠지... 생각했지만 좀처럼 떨어지지 않는 아파트를 보며, 투자자들의 뒤를 이어 현재는 실수요자까지 붙어서 이 불장은 걷잡을 수 없게 됐습니다.
그러므로 인해 흔히 말해 개집도 오르고 있는 상황이죠. 평소엔 찾지도 않을 물건들도 오르기에 아무거나 사도 아파트면 오른다!라는 잘못된 생각을 갖고 있는 사람들이 의외로 많다는 것에 놀라울 따름입니다.
이상한 아파트를 사면 흔한 말로 심하게 물릴 수 있어요. 하락장 때 '제발 사가세요'하며 아무리 가격을 후려쳐도 팔리지 않는 지옥을 맛보실 것입니다. 그렇지만 다행인 건 이런 아파트를 구분할 수 있는 건 공부를 통해 아파트를 선별할 수 있는 능력만 있다면 걱정하실 필요가 없습니다.
알다시피 요즘 집을 사는데 대출을 받지 않고 산다는건 어불성설이죠. 그만큼 내 전재산과 그 이상이 들어가는 것이기 때문에 신중에 신중을 기할 수밖에 없는데요. 특히 신혼부부나 사회초년생의 경우 잘못된 집을 살 경우 인생의 진로 자체가 바뀔 수 있을 만큼 큰 결정이 될 것입니다.
이어질 글은 지극히 개인적인 생각일 수 있으나, 수많은 경제 서적을 통해 얻은 지식이니 독자분들께서 조금이라도 얻어가는게 있으면 좋겠습니다.
어떤 아파트를 사야할까?
- 남들이 살고 싶어 하는 아파트를 사라['첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째는 첫째와 둘째를 잊지 않는 것']
하락장이 왔을 때도 든든하게 버틸 수 있는 게 실수요층이 두터운 아파트입니다. 실수요층이 두터운 아파트는 전세가율(매매가 대비 전세가)이 높은 편입니다. 전세가는 하방지지선이라고 볼 수 있죠.
쉽게 설명해보겠습니다. 하락장이 온다면 누가 집을 살까요? 아무도 집을 사려고 하지 않고 다들 전세를 살고 싶어 할 것입니다. 그럼 전세를 구하는 사람에 비해 전세 매물은 적어지게 될 것이고 전세가는 그 경쟁력으로 상승하게 될 것입니다. 그럼 그게 하방지지선이 되어 가격을 방어해주는 역할을 하는 것이죠. 나중에 설명하겠지만 이때가 흔히 말해 갭 투자를 할 시기입니다. - 이왕이면 대단지, 이왕이면 브랜드
요즘 들어 지방까지 대단지, 브랜드 선호도가 많이 높아진 경향이 있습니다. 어느 순간 아파트라는 것이 위풍재*로 바뀌는 듯하여 한없이 가격이 상승하고 있는데요. 아무래도 밖에서 봤을 때 으리으리한 대단지가 살고 싶다는 생각이 더 들기 마련입니다. 그만큼 인프라도 잘 갖춰져 있을 가능성도 높고요.
그리고 재건축을 함에 있어서 사업성이 나오기 힘든 구조입니다. 재건축 사업성이 나오는 아파트의 경우, 연식이 오래돼도 가격이 방어되기도 하고 심지어 오르기까지 하는 경향도 있습니다. 반면 재건축의 가능성이 없는 아파트의 경우엔 앞으로 가격이 하락할 일 밖에 없기 때문에 소비자 입장에선 살 이유가 적어지는 거죠.
나 홀로 아파트도 어차피 언젠간 재건축된다? 아니오. 안됩니다. 그냥 사지 마세요. 저는 나 홀로 아파트의 기준을 300세대 정도로 잡고 있지만, 서울 강남처럼 땅값이 워낙 비싼 곳은 예외가 될 수 있습니다.
*위풍재 : 소비자의 사치심이나 과시욕에 의해 가격이 높아질수록 오히려 수요가 증가하는 재화 - 그래도 아파트
이건 굳이 쓰지 않으려 했으나, 아파트 가격이 너무 비싸서 빌라로 눈을 돌리는 분들이 종종 있으셔서 적는 것입니다. '요즘 빌라도 불장이니까 빌라라도 살까?'이런 생각.. 정말 큰일 납니다. 재개발 구역 지정이라도 돼있으면 그나마 낫지만 '이제 여기 재개발된다더라, 이제 여기 차례야'라는 부동산 카페 사람들이나 부동산 소장님들의 말에 미래를 맡기지 마세요. 여기가 재개발될 거라고 줄 긋기는 초등학생들도 할 수 있습니다. 지금껏 상승장 막바지 때마다 항상 있었던 일이었고요. 그 호구가 독자님들이 되지 않으시기 바랍니다.
자세히 설명하긴 길지만, 흔히 말해서 빌라 팔이들... 1군, 2군, 3군들이 다 털어먹고 남은 찌꺼기 파는 거예요. 소형평수라도 무조건 아파트를 사세요. 이왕이면 입지 좋은 곳. 이왕이면 미래에 재건축이 가능한 곳. - 역세권, 학세권, 슬세권, 숲세권, 직주근접 등등
이 모든 것을 갖춘 물건은 비쌉니다. 하지만 이 중에서 특색을 갖고 있는 물건이라도 사라는 말씀입니다. 부동산은 매매하면서부터 매도자가 됩니다. 이 말이 무슨 말이냐면, 당신이 최종 소비자가 아니라는 것입니다. 다음에 살 사람을 항상 염두에 두고 매수를 진행해야 합니다. 그러려면 이 아파트를 다음에 사줄 타깃이 누구일지 생각하고 사야 된다는 것입니다.
하나만 더 생각하면 쉬운걸.. 이걸 안 해서 손해 보는 분들이 더러 있습니다.
너무 뻔한 얘기였나요? 하지만 어떤 투자던 기본이 가장 중요하다고 생각합니다. 기본은 언제나 입지라는 걸 기억하시길 바랍니다. 입지. 입지. 또 입지.
신축은 구축이 되지만 입지는 영원하다.