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생애최초 특별공급 조건 완벽정리

㏂㏘ 2020. 11. 13. 13:17

생애최초 특별공급 조건에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다. 생애최초 특별공급은 살면서 단 한 번도 주택을 소유한 이력이 없는 분들을 대상으로 가점이 없더라도 100% 추첨을 통해 주택을 공급해주는 시스템인데요. 몇 가지 조건만 충족하면 일반공급에 비해 훨씬 당첨확률이 높기 때문에, 많은 분들의 관심을 받고 있습니다.

생애최초 특공은 사실 새로운 개념은 아닙니다. 기존의 국민주택에서 이미 시행하고 있었던 정책인데요. 하지만 기존 국민주택 생애최초 특별공급 또한 소득 요건이 너무 까다로워 자격 확인이 안 되는 사람들이 많았고, 공공주택 자체가 전체 물량의 10프로 이내에 불과하여 실제 신청할 수 있는 단지가 제한적인 단점이 있었죠.

기존에는 국민주택에서만 시행했던 생애최초 특별공급이 민간분양에도 신설된 만큼 점수가 부족한 분들이라도 자격을 갖추게 된 것이기에 내 집 마련의 꿈과 재테크를 동시에 원하시는 분들은 관심을 가져주세요. 여기서 말하는 민영주택은 흔히 알고 계시는 브랜드, 즉 래미안, 자이, e편한세상, 푸르지오 등등 LH, SH가 아닌 민간 분양사에서 건축한 아파트 등을 말합니다.

이런 분들은 반드시 끝까지 읽으세요.

낮은 가점으로 인해 일반분양 당첨이 어려웠던 분
자녀가 없거나 자녀 수가 적어 신혼 특공에서도 당첨되지 못하던 분
부부합산 소득이 애매했던 분
신혼 특공 자격이 안됐던 한부모 가정 인분

생애최초 특별공급 대상 주택
생애최초 특별공급 공급물량
생애최초 특별공급 조건 및 자격

생애최초 특별공급 대상 주택

국민주택, 민영주택(전용면적 85㎡이하). *단, 투기과열지구 내 분양가 9억 초과 주택(모델)은 제외

생애최초 특별공급 공급물량

기존 공공주택 생애최초 특별공급 물량을 20% → 25%로 확대
민영주택은 85㎡ 이하 주택, 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 생애최초 특별공급으로 배정했습니다.

민영주택의 공공택지는 신도시 급으로 규모가 큰 곳들을 주로 노리게 될 것입니다. 반면 민간택지는 재개발/재건축 등 민간건설사에서 개별적으로 짓는 곳을 노리시면 되겠습니다.

생애최초 특별공급 조건 및 자격

생애최초 특별공급의 조건 5가지를 알아보도록 할 텐데요. 5가지 요건을 모두 갖추어야만 신청이 가능합니다.

무주택자
생애최초 특별공급 무주택 기준으로 입주자 모집공고일을 이준으로 세대원 중 한 사람이라도 과거에 단 한 번이라도 주택을 소유한 사실이 없는 세대의 세대주여야 가능합니다.

세대원 중 한 사람이라도 살아오면서 주택을 구입하거나, 분양권 등을 사거나, 상속 및 증여를 받았을 때 모두 포함하여 주택을 소유한 이력이 있다면 모두 해당사항이 없는 것입니다.

예를 들어서 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했다가 결혼 전에 처분을 했다? 이 경우도 신혼부부 특별공급의 자격은 되지만 생애최초 특별공급 조건에 해당되지 않는다는 말씀입니다.

또한, 소형 저가주택은 민영주택 일반공급을 신청할 때 무주택으로 인정을 해주고 있지만, 생애최초 특별공급 조건엔 해당되지 않고 유주택자로 간주됩니다. 여기서 소형 저가주택이란, 전용면적 60㎡ 이하이며 공시 가격이 수도권 1.3억 원 이하, 지방 8000만 원 이하의 주택을 말합니다.

태어나서 단 한 번이라도, 단 하루라도 주택을 소유했던 이력이 있으면 모두 해당되지 않는다고 생각하시면 편하겠습니다.

예외사항이 하나 있는데, 만 60세 이상 직계존속(부모님/조부모님)의 주택에 결혼을 한 상태로 거주하고 있거나 직계존속이 과거 주택을 소유한 사실이 있는 경우입니다. 이 경우엔 부모님과 세대분리를 하여 생애최초 특별공급 지원이 가능합니다.
기혼자 또는 자녀가 있어야 합니다.
아이가 있거나 없는 부부, 이혼을 했지만 양육권을 가지고 아이와 함께 사는 한부모 가정도 가능하며, 미혼모 또는 미혼부이며 아이를 직접 키우고 있다면 신청이 가능합니다. 단, 생애최초 특별공급 자격으로 미혼은 신청이 불가능합니다.
소득 요건
2020년도-도시근로자-가구원수별-월평균소득-기준

2020년도-도시근로자-가구원수별-월평균-소득-기준

공공주택 생애최초 특별공급은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하로 종전과 동일합니다. 반면, 민영주택 생애최초 특별공급은 공공주택 대비 높은 분양가 등을 고려하여 소득 수준을 월평균 소득의 130% 이하로 완화해줬습니다.

여기서 주목할만한 점은, 외벌이와 맞벌이 구분 없이 130% 이하라는 점이에요. 다른 특별공급 같은 경우, 외벌이의 경우에 월평균 소득 제한을 100% 이하로 두는 경우가 많았는데, 생애최초 특별공급에서는 외벌이도 130%까지도 인정해주기 때문에 고액 연봉자들도 도전해볼 수 있는 메리트가 있는 거죠.

공공분양은 건강보험공단 보수월액을 기준으로 하고, 민간분양은 전년도 소득 기준으로 합니다.

단, 공공주택 생애최초 특별공급은 자산 기준이 추가로 있는데요. 부동산 2억 1,500만 원 이하, 자동차 2,764만 원 이하여야 합니다. 만약 자동차를 2대를 보유하고 계시다면, 둘 중 평가액이 높은 것으로 평가 기준을 삼습니다.

민간주택은 자산 기준이 없습니다.

법안이 발의되어 2021년부터 변경된 소득기준인데요. 생애최초 공공주택 소득기준은 우선공급(70%)은 현재와 동일하게 100% 이하, 일반공급(30%)은 130% 이하로 확대. 생애최초 민영주택 소득기준은 우선공급(70%)은 현재와 동일하게 130% 이하, 일반공급(30%)은 160% 이하로 확대.

본인 소득이 너무 높아 해당사항이 없으셨던 분들도 잘 고민하셔서 결정하시기 바랍니다. 안타깝게도 생애최초 특별공급 소득기준 1인가구는 결혼한 사람만 쓸 수 있는 특별공급이기 때문에 기준이 없습니다.
근로자 또는 자영업자이면서, 5개년 이상 소득세를 납부한 세대주
모집공고일 기준으로, 근로자 또는 자영업자이거나, 지금은 일을 하지 않아도 최근 1년 이내에 근로소득이나 사업소득세를 납부한 적이 있는 사람이어야 합니다.

여기서 소득세 부분에서 주의할 사항이 있습니다. 5년 연속 납부가 아니고 5개년 납부라는 점입니다. 비연속적인 납부도 인정이 된다는 얘기인데요. 예를 들어 2012년, 2014년, 2016년, 2018년, 2019년 각각 소득세를 납부했다면 신청이 가능하다는 말씀입니다. 1년 동안 한 달만 근무해도 그 해는 소득세를 낸 걸로 인정을 해줍니다. 아르바이트생 또한 4대 보험이 가입되었다면, 소득세를 낸 것으로 인정을 해줍니다.

이 조건들은 세대주가 충족을 해야 된다는 점 또한 중요합니다. 세대원이 충족되어도 아무 의미가 없습니다.

필요서류(서류 구할 수 있는 곳)
- 소득금액 증명/납세사실증명원 (세무서 or 홈택스)
- 근로소득원천징수 영수증/사업소득원천징수 영수증 (직장)
- 일용근로소득 지급명세서 (직장 or 세무서)
- 일용근로자 소득금액 증명 (세무서)
당해 요건 및 지역별 예치금액
앞에서 설명드린 네 가지 조건과 별도로, 생애최초 특별공급 조건에는 청약 자체에 필요한 조건을 갖춰야 한다는 것인데요. 모든 기준은 청약 신청일 기준이 아니고 모집공고일 기준임을 분명히 알고 계셔야 됩니다.

공공주택 생애최초 특별공급의 경우
- 1순위 통장에 저축액이 600만 원 이상
- 청약통장 가입기간 24개월 경과
- 납입금 24회 이상 납부

청약규제지역이나 조정대상지역 및 투기과열지구가 아닐 경우
- 청약통장 가입기간 12개월 경과
- 납입금 12회 이상 납부

민영주택 생애최초 특별공급의 경우, 위의 조건들이 필요 없지만 지역별 예치금이 필요합니다. 지역별 예치금만큼 청약 통장에 돈이 들어있어야 된다는 말입니다. 서울/부산 → 300만 원 이상, 그 밖의 광역시 → 250만 원 이상, 경기도/기타 지역 → 200만 원 이상. 여기서 주의할 점은 지역 기준은 본인이 현재 주민등록등본상 기재되어 있는 주소지가 기준이 됩니다. 예를 들어, 서울에 거주 중인데 경기도에 청약을 넣을 수 있다 하면 300만 원 이상이 예금돼있어야 된다는 말입니다.