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경제

조정대상지역의 모든 것 완벽정리(20.12.18. 기준)

애드센서 2020. 12. 27.


2020년 12월 17일 국토교통부의 보도자료 [부동산 규제지역 추가지정]과 관련하여 많은분들이 혼란에 빠져계실줄 압니다.


공부를 하며 저도 잘못 알고 있던 부분이 있어, 정리자료를 공유하면 좋을 것 같아 포스팅합니다.

 

 

정보가 부족하거나 틀린 점이 있다면 댓글로 바로잡아주시기 바랍니다.


내용이 많을 것 같아서 일시적 1가구2주택 비과세 관련하여서는 다음 포스팅에 다루도록 하겠습니다.



목차

1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정효과

2. 청약규제 강화

3. 취득세 강화

4. 계약 시기에 따른 취득세율

5. 금융규제 강화

6. 이전주택 처분 및 전입요건 발생

7. 조정대상지역 내 2주택자 종부세율 강화

8. 양도세 중과

9. 분양권 및 입주권 주택수 포함





「조정대상지역 및 투기과열지구 지정효과」



1. 금번 조정대상지역 및 투기과열지구 지정효력은 18일(금, 00시~)부터 발생됩니다.


2. 조정대상지역에는 세제강화(다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제, 조정대상지역 내 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 등), 금융규제 강화(LTV(9억이하 50%, 초과 30%) 적용, 주택구입시 실거주 목적外 주담대 원칙 금지 등), 청약규제 강화 등이 적용되며,


3. 투기과열지구에는 정비사업 규제강화(조합원지위양도 및 분양권전매제한 등), 금융규제 강화(LTV(9억이하 40%, 초과 20% 등) 적용, 주택구입시 실거주목적 제외 주담대 원칙 금지 등), 청약규제 강화 등이 적용됩니다.

 

 





「청약규제 강화

- 비규제지역, 조정대상지역 청약 비교 -


 구분

비규제지역

조정대상지역

1순위 청약통장 기간

가입 12개월 경과

가입 24개월 경과

무주택 요건

다주택자 가능

무주택 또는 1주택

보유세대(처분서약)만 가능

세대주 요건

세대원 모두 가능

세대주만 가능

기존 아파트 당첨

가점제 당첨시

2년간 가점제 제외

(추첨방식 가능)

세대구성원 전원 5년내 당첨이력 없어야 함

청약

가점제

85m2 이하

가점제 40%

추첨제 60%

가점제 75%

추첨제 25%

85m2 초과

추첨제 100%

가점제 30%

추첨제 70%

중도금 대출

보증 제한

세대당 2건
(HUG, HF 통합)

세대당 1건

(HUG, HF 통합)

전매제한

소유권이전등기시까지 불가

(수도권, 광역시, 20.9.22. 부터)

(단, 공사기간 3년 초과 시 3년 뒤 전매가능)

소유권이전등기시까지 불가

(20.6.19.부터)


* 조정대상지역 지정시 기존에 전매가능한 분양권은 계속 전매 가능

* 단, 투기과열지구로 지정시 1회만 전매 가능




「취득세 강화」



* 예외규정

1. 계약 당시 비조정이고, 등기시 조정대상지역이면 비조정기준 적용

2. 일시적 2주택은 제외

 

 

취득세율이 상당히 많이 올라갔는데, 1주택은 비조정지역, 규제지역과 무관하게 취득가액에 따라 1~3%를 적용하고, 두번째 주택은 비조정일시 1~3%, 규제지역일시 8% 적용입니다.


즉, 현재 거주중인 주택이 규제지역이고, 추가주택이 비조정일 경우 1~3%가 적용된다는 말입니다. 예외규정도 있으니 참고해주세요.


법인은 주택수와 무관하게 12% 적용입니다. 12% 떼도 이득이라고 생각하면 들어가겠지만, 상당히 리스크가 있어보입니다.


또한, 조정대상지역 내 3억원 이상의 주택의 증여율이 12%로 상향되었습니다.




「계약 시기에 따른 취득세율」



분양권 취득시기

취득세 산정시

양도세 산정시

2020년 8월 11일 이전

주택수 미포함

주택수 미포함

2020년 8월 12일 ~

2020년 12월 31일

주택수 포함

주택수 미포함

2021년 1월 1일 이후

주택수 포함

포함


1. 2020년 8월 12일 이후 입주권, 분양권 취득의 경우 취득일(분양계약일 또는 명의변경일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택수를 산정한다.


2. 분양권, 입주권 자체가 취득세 중과 대상은 아니다. 다만, 2020년 8월 12일 이후의 취득분은 취득세 산정시 주택수에 포함된다.


* 취득세에서 입주권의 취득일[사실상 멸실일 또는 공부상 멸실일 중 빠른 날]을 기준으로 취득한 것으로 간주한다.

- 8월 11일까지 멸실된 입주권 → 주택수 미포함

- 8월 12일 전에 취득하였으나 멸실되지 않은 입주권 → 주택수 포함

 

 

「금융규제 강화」


- 원칙 -

조정대상지역 내 주택구입시

실거주 목적外 주담대 원칙적으로 금지


주택담보대출 이용시 6개월 내 전입의무

1주택자의 경우 6개월 내 전입 및 이전주택 처분의무





「이전주택 처분 및 전입요건 발생

- 원칙 -

적용일자는 대출실행일 기준


중도금을 상환하여도 기존주택 처분과 전입에 대한 약정은 지켜야만 함

분양권을 전매할 경우에도 전입요건 약정이 유효하기 때문에, 전매하면 안됨


1. 2018년 9월 13일 대책 [조정대상지역] - 9월 14일 이후 적용

- 1주택 2년내 처분약정

- 무주택자 고가주택(공시가 9억 초과) 2년 내 전입약정(중도금 9억 초과 대출 불가)


2. 2019년 12월 16일 대책 [투기과열지구] - 12월 17일 이후 적용

- 1주택자 1년내 처분 및 전입

- 무주택자 고가주택 1년 내 전입약정(중도금 9억 초과 대출불가)


3. 2020년 2월 20일 대책 [조정대상지역] - 3월 2일 이후 적용

- 1주택자 2년내 처분 및 전입

- 무주택자 고가주택 2년 내 전입약정(중도금 9억 초과 대출불가)


4. 2020년 6월 17일 대책 [모든 규제지역] - 7월 1일 이후 적용

- 1주택자 6개월 내 처분 및 전입

- 무주택자 6개월 내 전입


* 전입 및 처분의 기준일

- 주택 : 주택담보대출 실행 일로부터 6개월

- 중도금 및 이주비 : 신규주택 소유권이전등기일로부터 6개월




「조정대상지역 내 2주택자 종부세율 강화






「양도세 중과

- 다주택자(2주택 이상) 장특공제 배제 -




- 국토부 자료 참고 -



양도소득세취득 당시의 규제 여부와 무관하게 [양도시점] 기준으로 매도시 적용됩니다.


단, 지정효력일 이전에 매도계약서를 작성한 후 계약금을 받은 경우, 양도세 중과 배제.

 

 

분양권을 가지고 있을 시 보유기간과 무관하게 50% 세율 적용(2021년 5월 31일까지 적용)


* 분양권 매도 시 50% 일괄세율 적용 예외규정

1. 세대주 및 세대원 전원 무주택자

2. 이 외에 다른 분양권이 없을 시

3. 양도자가 30세 이상이거나 배우자(이혼 포함)가 있을 경우(미성년자 제외)


* 양도세 중과 제외

 - 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 양도 당시 기준시가(주택공시가격) 3억원(잔금일 기준) 이하는 양도세 중과 제외 및 보유주택수 계산에서 제외




「분양권 및 입주권 주택수 포함


분양권 취득시기

취득세 산정시

양도세 산정시

2020년 8월 11일 이전

주택수 미포함

주택수 미포함

2020년 8월 12일 ~

2020년 12월 31일

주택수 포함

주택수 미포함

2021년 1월 1일 이후

주택수 포함

주택수 포함



1. 2021년 1월부터 적용

 - 분양권 및 입주권이 양도소득세상 주택수에 포함




2. 2021년 6월부터 적용

 - 단기보유 양도세율 인상과 2년이상 보유 분양권의 기본세율 삭제



일시적 1가구 2주택은 내용이 많을 것 같아, 다음 포스팅으로 미루어야 될 것 같습니다.


긴 포스팅 읽어주셔서 감사드립니다.




< 좀 더 구경하고 가세요 😊 >


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글 봐주셔서 감사드립니다😊

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