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부동산 공부 Real estate study

실전 분양권 투자 지원, 분양권 똑바로 알기!

by Libertas 리베르타스 ㏂㏘ 2020. 10. 19.
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실전 분양권 투자 지원, 분양권 똑바로 알기!




안녕하세요. 경제적 자유를 꿈꾸는 Libertas 리베르타스입니다.


오늘은 블로그를 개설하며, 처음으로 부동산에 관한 내용을 적어보고자 합니다.

요즘 주변사람들과 이야기하다보면 빠지지 않는게 부동산과 주식 이야기죠?


저는 주식에 대해선 무지하여, 부동산에 대한 지식만 전하도록 하겠습니다. 지인들과 이야기하다보면, 그저 인터넷에서 검색해서 또는 경제 유튜버들이 말하는 말을 맹신하여 잘못된 지식을 갖고 계신 분들이 많았습니다.


분양권에 대한 오해들을 조금이나마 없애드리고 싶어서 글을 씁니다. 이 한 포스팅에 모든걸 담을 순 없을테지만 최대한 적어보겠습니다.











부자가 되기 위해선 자신에게 맞는 포트폴리오를 작성하는 것이 중요합니다. 내가 경제적 부를 누리기 위해, 어떤 분야에 좀 더 치중할 것인지. 그 비율은 어느정도로 잡아야할지. 


예를 들면, '부동산 70% / 블로그 30% 로 내 자산을 불려갈 거에요! 더 나아가 부동산은 임대수익이 몇프로, 단기투자는 몇프로, 장기투자는 몇프로로 설정할 것!' 이라는 정확한 목적의식을 가지고 움직여야 한다는 것입니다.


주변사람들이 분양권으로 돈 벌었다는 소리 많이 들어보셨을텐데요. 제대로 알고 도전해서 부자되어봐요!

전체적인 부분을 설명하긴 힘들겠지만, 잘못 알기 쉬운 부분에 초점을 맞춰 설명하도록 하겠습니다.


분양권이란, 준공 후 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권이랑은 다른 개념이니 이 부분은 포스팅하겠습니다.






우리는 왜 실전 분양권 투자 지원에 관심을 가져야할까요? 장점을 알면 그 이유가 명확해집니다.


분양권 투자의 장점은, 일반 주택투자(흔히 말하는 갭투자)와 달리 임대 및 수리에 신경을 쓰지 않아도 되며, 경매처럼 명도의 부담도 없습니다. 즉, 당첨이되면 전혀 신경쓸 일이 없다는 것이죠.


두번째는 우선 계약금 10프로만 있으면 계약을 할 수 있기 때문에, 레버리지를 극대화할 수 있다는 것입니다. 아시다시피 부자가 되기 위해선 레버리지를 적극 활용해야합니다. 레버리지라는 용어가 생소하실 수도 있는데, 간단히 설명고 넘어가자면 타인의 돈(대출 등)을 빌려서 자산을 매입하는 행위를 뜻합니다.


세번째는 경우에 따라 다르겠지만 환금성이 크다는 것입니다. 이제 정책으로 인해 투기과열지구, 조정대상지역 등은 조건에 따라 실거주 요건이 수반되는데, 비조정지역 같은 경우엔 전매제한 기간이 지나면 분양권거래가 가능하기 때문에 특정기간만 지나면 언제든지 사고팔수 있습니다.






보통 분양권을 살 때, 돈이 얼마나 필요한지 모르는 경우가 많은데. 기본적으로 계약금으로 분양가의 10프로가 필요하고, 분양완판에 자신있는 시공사의 경우 20프로를 요구하는 경우도 있습니다.



"10프로 또는 20프로만 내면 나머지 금액은 어떻게 내라구요?" 라고 반문하실 수 있지만, 그 후로는 중도금대출을 받으시면 됩니다. 물론 투기과열지역, 조정대상지역, 비조정지역에 따라 중도금대출이 나오는 정도가 다르니 이 부분은 확인을 하셔야 합니다.


보통 입주시기까지 2~3년이 걸리기 때문에, 입지가 괜찮다면 그 안에 프리미엄이라는 것이 분명히 붙게 됩니다. 그렇다면, 입주시기에 KB시세의 상승으로 대출이 더 많이 나오게 되고, 정작 내 돈은 큰 돈이 들지 않게 되는 것입니다. 만약 그래도 여력이 안된다면 전세를 내주는 방법도 있습니다.


방법은 너무도 많이 있습니다. 몰라서 못할 뿐입니다. "입지가 좋은데 돈이 없어서 못하겠어" 단순히 이렇게 생각하지 마시고, 정확히 돈이 얼마나 필요한건지 알아보는게 중요하겠습니다.


예를 들면, 증도금 대출은 보통 6회차 ( 각 회차당 10% - 총 60% )로 일반적으로 구성돼있는데, 투기과열지구여서 중도금이 40% 밖에 대출이 안나와서 나머지 20%를 낼 여력이 안된다. 라고 하실 수 있는데, 글로 남길 수 없지만 이것도 유예하는 방법이 알아보시면 분명히 있습니다. 실전 분양권 투자 지원 카페를 참고하세요.


물론 주의점이 분명히 있습니다. 예전에는 많은 신축 아파트가 당첨만 되면 무조건 돈을 벌었지만 지금은 아닙니다. 아쉽게도 당첨만 되면 무조건 돈을 버는 버스는 떠났습니다. 이 부분은 분명히 인정하고 넘어가야 됩니다. 버스에 편승을 하지 못했다면 다음 버스에 타시면 됩니다. 투자신념이 개개인이 다를 수 있겠지만, 특히 투자를 처음하시는 분들에겐 영끌해서 투자하는건 말리고 싶네요. 지나간 버스에 타려다가 모든 재산을 잃을 수 있으니, 너무 낙심하지 마시고 다음 버스를 기다리시길 바랍니다. 물론 어떤 버스가 다음 버스인지 알기 위해선 공부는 기본이겠죠. 


부동산 투자에 있어서 대출은 양날의 검이긴 하나, 무조건 위험하다는 선입견을 깨야만합니다. 저도 선입견이 분명 있었지만, 수많은 경제서적을 읽으며 대출을 사용하지 않으면 부자가 되기 힘들겠구나를 절실히 느꼈습니다.


부동산 공부를 하고 싶으시면 많은 카페 등 커뮤니티 활동도 하심을 적극 추천드립니다.

실전 분양권 투자 지원, 부동산스터디, 아름다운 내집마련 등등 좋은 카페들이 많이 있습니다.




분양권 양도소득세


이번에 정책이 바뀌면서 분양권 양도소득세가 대폭 상승했죠?

기존에 보유하고 있던 분양권도, 내년 6월이후부터는 변경된 양도소율세율로 적용되니 주의하시기 바랍니다.



구분

2018. 04. 01 이후 ~ 2021. 05. 31.까지 

2021. 06. 01. 이후 

1년 미만

2년 미만 

2년 이상 

1년 미만 

1년 이상 

조정대상지역 

50% 

50% 

50% 

70% 

60% 

조정대상지역 외 

50% 

40% 

기본세율 

70% 

60% 









정확히 알아야 할 부분


  1. 모든 기준은 입주자모집공고일 기준입니다.

  - 청약예치금, 1순위통장 가입일수, 당해조건. 모두 하루 전까지 세팅을 해야되는 부분입니다. 간혹, 본인이 청약을 신청하는 날을 기준으로 생각하시는 분들이 있습니다. 입주자모집공고일 전날까지 필요한 청약예치금이 들어있지 않으면 자격이 없습니다. 꼭 주의하시기 바랍니다.


  2. 중도금대출을 자납하면 좋다?

  - 실거주목적이라면 분명히 자납하는게 좋을 수 있습니다. (중도금대출 이자가 줄기 때문에). 하지만 중간에 분양권을 매도할 생각이라면 무조건 최대한 중도금대출을 받으세요. 돈이 없어서 그런게 아니고, 중도금대출을 많이 받은 분양권이 팔기 좋습니다. 만약 자납을 했다면 추후에 매수인 입장에서 자납한 금액을 추가로 준비해야되니 분명히 부담이 되는 부분입니다. 투자목적이라면 반드시 중도금대출은 최대한 받으세요.


  3. 부부가 특별공급과 1순위를 동시에 쓸 때 주의점 (비조정지역 해당)

  - 비조정지역같은 경우, 세대주 외에 세대원도 청약을 쓸 수 있습니다. 부부의 경우, 한 아파트 청약에 특별청약공급과 1순위청약을 동시에 넣을 수 있는 것이죠. 일반적으로 특별공급청약을 한 다음 날에 1순위청약을 실시합니다. 이 때 보다 점수가 낮은 사람의 청약통장을 특별공급을 넣고, 점수가 높은 사람의 청약통장을 1순위청약을 넣을 때 사용하시면 됩니다.

    그 이유는, 특별공급은 기본적인 청약통장 점수 계산법과 계산이 다르기 때문에, 일반 청약점수가 높다고 높은게 아닙니다.


  4. 청약통장은 돈을 꾸준히 넣어야된다?

  - 많은 분들이 잘못알고 계시는 상식인데, 반은 정답이고 반은 틀립니다. 청약에는 공공분양과 민간분양이 있는데, 흔히 LH, SH 등등 공공분양의 청약을 넣을거면 꾸준히 돈을 넣어야되는 것이 맞습니다. 최대 인정금액이 한 달에 10만원씩이죠? 최근 조사에 따르면 서울에서 공공분양을 들어가려면 15년 이상 10만원씩 넣어야 당첨이 된다고 합니다.

  그리고 래미안, e편한세상, 푸르지오, 자이 등등의 건설사는 대부분 민간분양이라고 생각하면 됩니다. 민간분양은 1순위조건이 충족되기 위한 거주조건만 되신다면, 돈 한푼 넣지 않고 있다가 입주자모집공고 하루 전날에 필요한 청약예치금을 한번에 넣어도 청약이 가능합니다. 민간분양을 넣을 청약통장에서 중요한 것은 처음 가입하고 얼마나 시간이 경과했냐이지, 결코 몇년동안 꾸준히 돈을 넣었다가 중요한 것이 아닙니다.


  5. 집을 얻었으니 청약통장을 깨야겠다.

  - 이것만큼은 절대로 하면 안될 행위입니다. 위에서 언급했듯 민간분양을 넣을 청약통장에서 중요한 것은 처음 가입하고 얼마나 시간이 경과했냐이지, 결코 몇년동안 꾸준히 돈을 넣었느냐가 아닙니다. 비록 1년에 1점씩 오르지만, 요즘같은 시기엔 가입기간 1점1점이 매우 중요한 시기입니다.


  6. 점수가 낮으면 전혀 가능성이 없다?

  - 청약에서 점수보다 더 중요한게 뭐가 있을까요? 바로 당해조건입니다! 청약엔 특별공급, 1순위공급, 2순위공급이 있죠. 그 안에서도 세부적으로 해당지역, 기타지역으로 분류가 됩니다. 기타지역의 점수가 아무리 높아도 해당지역 거주자에게 우선권이 있습니다. 점수가 낮다고 포기하지마시고 꾸준히 도전하셔야 됩니다.


  7. 추첨제는 몇 주택자이던 상관이 없다?

  - 대부분의 지역에 85제곱미터 초과분의 아파트에 한해서 추첨제부분이 있는걸 확인할 수 있습니다. 하지만 추첨제에서도 세부적으로 들어가면 추첨제로 배분되는 세대에서 무주택자에게 75%, 1주택자(청약 당첨시 기존주택처분서약을 한 1주택자)의 경우 25%를 가져가게 됩니다. 다주택자는 가망성이 없습니다. 이부분을 모르고 청약하시는 분들이 많이 있습니다.





더 알려드리고 싶은게 많지만 글이 너무 길어져 추후에 추가적으로 정보 제공하도록 하겠습니다. 실전 분양권 투자 지원에서 참고하시면 좋을 듯 싶습니다.


부족하지만 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.






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